Как минимизировать риски при сделках с жильeм: советы эксперта

Обязательно ли привлекать нотариуса при купле-продаже жилья, какие документы необходимы, какой способ оплаты выбрать и как провести сделку? Пошаговую инструкцию совместно с юристом по жилищным отношениям Бахытом Касымбековым составили аналитики портала Krisha.kz, передает Tengrinews.kz.

После принятия решения купить или продать жилье вам предстоит пройти пять важных этапов.

1. Определиться с формой сделки (простая письменная или нотариальное заверение).

Гражданский кодекс РК допускает заключение сделки купли-продажи жилья без участия нотариуса, используя типовой договор купли-продажи. В этом случае продавец и покупатель берут на себя все функции по составлению договора и сопровождению сделки.

Плюс: экономия средств на оплату услуг нотариуса. Минусы: сторонам нужно пройти проверку подлинности подписей в ЦОНе для подтверждения их волеизъявления. Только потом договор можно сдавать на государственную регистрацию, без которой сделка не является действительной. Кроме того, состоящему в браке продавцу все равно придется обращаться к нотариусу для заверения согласия супруга (супруги).

Если вы решили прибегнуть к помощи нотариуса, то можете рассчитывать на контроль за сделкой, разъяснение ее значения и последствий, соответствие законодательству, а также подготовленное место для расчета с детектором и счетчиком банкнот. Кроме того, нотариус несет административную и уголовную ответственность. Нарушение закона чревато для него лишением лицензии.

По данным Нотариальной палаты Алматы, расценки за удостоверение договоров купли-продажи квартир, домов, земельных участков, дач, сооружений, гаражей и иного недвижимого имущества (госпошлина + услуги нотариуса) такие:

1. В городской местности со стоимостью недвижимости свыше 30 МРП (72 150 тенге, так как в 2018 году 1 МРП равен 2 405 тенге):

- детям, супругу, родителям, родным братьям и сестрам, внукам - 16 835 тенге.

- другим лицам - 28 860 тенге.

Если стоимость недвижимости не превышает 30 МРП, то близким родственникам и третьим лицам - 7 215 и 19 240 тенге соответственно.

Если одной из сторон является юрлицо, то независимо от стоимости недвижимости - 40 885 тенге.

2. В сельской местности:

- детям, супругу, родителям, родным братьям и сестрам, внукам - 3 607,50 тенге.

- другим лицам - 6 493,50 тенге.

Если одной из сторон является юрлицо, то независимо от стоимости недвижимости - 7 215 тенге. За удостоверение договоров аренды - 24 050 тенге, ипотечных - 9 620 тенге.

2. Подготовить документы.

Для оформления сделки с недвижимостью понадобятся:

- удостоверения личности продавца и покупателя;

- правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности на жилье (договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о праве на наследство и так далее. Сегодня в РК законно действуют порядка 20 видов таких документов);

- идентификационный документ (техпаспорт на квартиру/дом или госакт на участок);

- согласие супруга, если продавец состоит в законном браке;

- согласие других собственников (например, в случае с приватизированным жильем);

- согласие органов опеки, если продавец - несовершеннолетний, моложе 14 лет;

- справка об обременениях, в которой указаны: вид правоустанавливающего документа, на основании которого возникло право собственности у продавца, количество собственников и возможные обременения в виде залога, ареста.

Все документы должны быть, разумеется, с не просроченными сроками действия.

При этом учтите:

информацию о семейном положении продавца можно запросить в загсе либо при оформлении сделки у нотариуса попросить собственника подписать справку о том, что он будет нести административную и уголовную ответственность в случае дачи ложных сведений;

если недвижимость была получена в наследство, необходимо убедиться, что никого из наследников не обошли при наследовании;

справка об обременениях действительна один день. Получить ее может только собственник либо его доверенное лицо, обратившись в районный ЦОН или на сайт "электронного правительства" egov.kz (при наличии ЭЦП). Также во время сделки ее может запросить и получить нотариус;

если вы оформляете договор не с продавцом, а с его доверенным лицом, обсудите условия сделки с хозяином заранее (видеосвязь, личная встреча), чтобы исключить возможность злоупотребления полномочиями представителем. Юрист советует заключать сделку именно с владельцем, поскольку доверенность можно отозвать, аннулировать, признать недействительной;

покупателя должны насторожить разночтения в документах, наличие судебных споров с жильем, продажа по доверенности, срочная продажа, низкая цена квартиры, а также частая смена собственников жилья.

3. Заключение договора и его регистрация.

Если стороны решили не обращаться к нотариусу, они должны знать нюансы заключения договора.

Документ всегда оформляется в письменной форме в двух экземплярах и содержит перечень существенных и прочих условий. Наличие первых обязательно! Иначе договор не зарегистрируют в ЦОНе.

К существенным условиям относятся:

предмет сделки: адрес, кадастровый номер недвижимости, площадь, этаж,

цена - только в национальной валюте РК,

порядок, сроки и размеры платежей, если жилье покупается в рассрочку.

В перечне обычных условий указываются:

ответственность сторон,

порядок приема-передачи недвижимости,

срок и момент исполнения обязанности продавца по передаче объекта,

порядок разрешения споров, изменения, расторжения договора, иные условия, которые стороны по законному праву или соглашению могут самостоятельно определить в соглашении.

Юристы настоятельно рекомендуют указывать в договорах купли-продажи только реальную цену жилья. Распространены случаи опротестования сделок из-за заниженных сумм. Не лишним будет составить акт приема-передачи имущества. В нем необходимо оговорить состояние и внутреннее убранство объекта. Его нужно подписать сразу после осмотра жилья и вручения ключей или у нотариуса.

После заключения договора покупатель должен зарегистрировать его, обратившись в ЦОН по месту нахождения недвижимого имущества или на портале egov.kz (это право есть только у нотариуса). Для регистрации понадобятся: заявление, удостоверение личности, составленный документ и квитанция об уплате госпошлины.

Сдать договор на госрегистрацию важно не позднее шести месяцев с момента составления документа, в том числе и после нотариального удостоверения. При поздних сроках это можно сделать только по решению суда!

Если стороны прибегают к помощи нотариуса, то все моменты по заключению договора ложатся на плечи специалиста. Также он должен визуально убедиться в дееспособности продавца, а в случае подозрений - запросить документы из медучреждений.

При электронной регистрации нотариус после удостоверения сделки направляет копию договора в систему правового кадастра и информирует покупателя об уникальном номере документа. Покупатель, в свою очередь, уплачивает госпошлину, при этом код чека сохраняется в шлюзе "электронного правительства". Затем регистрирующий орган в лице госкорпорации "Правительство для граждан" (ЦОН) проверяет документ, факт оплаты и производит регистрацию либо отказывает в ней.

Процедура регистрации занимает 1-3 рабочих дня с момента поступления заявления. Один - если договор заключался без нотариуса, три - при участии специалиста. Электронная регистрация производится не позднее одного рабочего дня, следующего за днем поступления подтверждения об оплате.

В итоге на руках у покупателя должен оказаться договор с пометкой о произведенной регистрации либо об отказе или приостановлении процедуры.

Если вы не заверяли сделку нотариально, отдавать деньги нужно только после государственной регистрации! Стоимость регистрации договора купли-продажи квартиры/дома составляет 0,5 МРП (1 203 тенге).

4. Вид расчета.

Наиболее актуальными в настоящее время являются два вида: наличный и безналичный.

В случае наличного расчета размер суммы и факт передачи денег обязательно нужно отметить в договоре купли-продажи. Нотариус при этом должен поставить заверительную подпись о том, что он присутствовал при передаче средств, удостоверяет, что сумма была пересчитана при нем, чтобы в дальнейшем не было споров. Без привлечения нотариуса к расчету стороны берут на себя всю ответственность и риски.

При безналичном расчете момент передачи-получения денег должен совпадать с моментом постановки подписей в договоре. Покупателю необходимо документально подтвердить факт оплаты. Далее, когда стороны поставили свои подписи, нотариус, не отправляя документ на госрегистрацию, придерживает его. В это время покупатель должен сходить в банк и принести подтверждающие документы о переводе средств на счет продавца. Только после этого нотариус отправляет договор на регистрацию.

По словам риелторов, безналичный расчет в настоящее время очень распространен в Алматы: из десяти сделок только 1-2 совершаются с помощью "живых" денег, остальные - переводами.

При оплате в рассрочку в соглашении указывается график платежей с конкретными суммами и датами. Необходимо у нотариуса составить договор купли-продажи с рассрочкой платежа и хранить документ у специалиста. Каждую передачу денег стороны вносят в график. После последнего платежа документ отправляется на госрегистрацию в орган юстиции.

Нюансы:
- проведение платежа нужно подтвердить у нотариуса, который может вести мониторинг до полного выполнения обязательств обеими сторонами;

- при безналичном расчете для исключения предоставления из банка фальшивых подтверждающих документов продавцу нужно лично убедиться в их законности и обратиться к менеджеру выбранного банка-партнера;

Сделка считается совершенной только с момента государственной регистрации, поэтому добросовестный нотариус не отправит договор, не убедившись в полном удовлетворении сторон.

5. Завершение сделки.

Это самый короткий и приятный этап - продавец выезжает, а покупатель вселяется в квартиру. Далее последуют процедуры регистрации по месту жительства и смены информации о собственнике в квитанциях комуслуг.

Доставим самые важные новости в ваш телефон. Нажмите здесь.