Глава Kusto Home о том, почему в Алматы дорожает недвижимость

На днях компания Kusto Home (девелоперское направление группы компаний Kusto Group) презентовала четвертую очередь жилого комплекса бизнес-класса Koktobe Сity. Этот малоэтажный ЖК расположен в восточной части Алматы, между Центральным парком и холмом Коктобе.

На презентации застройщики рассказали о том, как они создают комфортную среду для жилья, в чем заключается философия handmade-подхода, а также показали инфраструктуру самого комплекса.

"В приоритетах компании удобство и качество жизни, а не максимизация квадратных метров", - подчеркивают девелоперы.

Для казахстанцев недвижимость - один из самых популярных объектов вложения средств. При этом стоимость квадратного метра в четвертой очереди Koktobe Сity нельзя назвать низкой по сравнению с другими проектами в Алматы. К слову, вопрос о цене и ее составляющих является одним из наиболее часто задаваемых.

Из чего складывается себестоимость таких проектов, как Koktobe Сity, рассказал СЕО Kusto Home Мурат Утемисов.

"В последнее время на фоне пандемии, снижения доходов, а также в связи с некоторыми неудачными проектами на рынке у людей возникло неоднозначное отношение к застройщикам, - признал Мурат Утемисов. - У многих людей сложилось устойчивое восприятие, что все проекты переоценены и игроки на рынке получают сверхприбыли, при этом игнорируя запросы покупателей. Хочу заметить, что ситуация не во всех случаях одинаковая. На примере нашего проекта мне хотелось бы пояснить, из чего складывается цена наших квартир".

ТН:

Хорошо, тогда расскажите, от чего зависит цена на недвижимость. Какие особенности возникают при строительстве жилья в Алматы?

Мурат Утемисов

Цена на недвижимость, как известно, во многом определяется локацией. Локация диктует, какого класса жилье может быть размещено, этажность жилья, требуемую инфраструктуру. В Алматы есть условные восточная и западная части. Каждый район имеет свои особенности, которые определяют подходы в строительстве. Например, исторически люди стремились жить в центре города, который расположен в восточной части города. В то же время мы знаем, что в последние годы быстро развивается западная часть города. Между тем, с точки зрения строительства, между западной частью и восточной есть разница. Точнее, на востоке Алматы поверхностный слой грунта - суглинок, формировавшийся в течение тысячелетий грязевыми потоками с гор. Каменное основание на этой земле находится глубоко, на некоторых участках глубже 25 метров. В западной же части города валунно-галечник лежит на глубине 1,5 метра.

В итоге в восточной части города строительство обходится существенно дороже. В проекте "Коктобе сити" мы вкладываем немало средств в земляные работы, забиваем сваи почти по 30 метров под домами и делаем уплотнение грунта каждые 30 сантиметров. Мы, наверное, одни из немногих в Алматы, кто применяет буронабивные и раскатные сваи для строительства жилья. Естественно, это отражается на себестоимости - ведь затраты распределяются на 4-5 этажей, а не на 15-20. То есть высотные комплексы в западной части города в среднем в три раза больше нашего по квадратуре, а земляные работы там в несколько раз дешевле. Но наш подход к строительству придает уверенность, что наши дома будут стоять здесь столетиями.

Мы используем много материалов европейского производства: лифты, фасадные материалы, фурнитура дверей, инженерное оборудование, металлопластиковые трубы, кабели, насосы, тепловые системы и так далее. Например: лифты у нас проектируются и производятся на территории Греции, а фасадная клинкерная плитка закупается от одного из лучших производителей на рынке Германии. И трубы для водоснабжения и отопления также произведены в Германии, мы не хотим, чтобы через какое-то время люди испытывали проблемы с трубами, вентиляцией, водой, как это происходит в других новостройках.

Кроме того, все квартиры будут оборудованы системой "умный дом" со встроенными смарт-замками, современной системой распознавания лиц, видеонаблюдением и так далее.

Как видим, все три фактора, безусловно, имеют свое влияние на себестоимость. С другой стороны, наш подход приводит к тому, что мы сами становимся клиентами наших проектов. Многие работники в KUSTO Group приобрели квартиру тут, что говорит о высоком доверии к проекту. Для себя и своих семей мы хотим сейсмостойкое жилье, качественные инженерные коммуникации, безопасные дворы без машин - и мы развиваем именно такой продукт.

ТН:

Хорошо, но жилье с высокой себестоимостью, пусть и построенное для себя, не всегда привлекательно для определенных категорий покупателей. Некоторые, например, ищут жилье в целях инвестиций. А есть ли инвестиционная привлекательность у данного проекта и какой может быть доходность?

Мурат Утемисов

Есть много объективных факторов, которые влияют на стоимость квадратного метра в динамике. Мы говорим, что цена на квадратный метр жилья в четвертой очереди вырастет выше 30 процентов к моменту завершения строительства, и на это есть объективные причины.

По правилам девелопмента при приближении срока сдачи повышается цена. Сейчас наша цена находится на уровне себестоимости проекта. Например, третью очередь Koktobe Сity мы начали продавать полтора года назад по 450 тысяч тенге за квадратный метр, сейчас цена - 750 тысяч тенге. Это факт: более 60 процентов роста цены за полтора года. Основная причина роста в этом случае – рост стоимости строительных материалов.

Второй фактор - инфраструктура. К сдаче четвертой очереди вся инфраструктура ЖК будет завершена. Уже сегодня работает школа нового типа High Tech Academy, а международная практика, например, показывает, что наличие в ЖК школы автоматически поднимает стоимость квартир на 30 процентов. Кроме того, запустятся все предусмотренные объекты ретейла и сервиса: аптека, кафе, химчистка, супермаркет от нашей сети Compass и так далее, это даст еще прирост потребительской ценности проекта.

В итоге приближение сдачи объектов плюс такие факторы, как благоустройство, озеленение, инфраструктура, наличие школы и Центра спорта и искусств, обеспечат увеличение стоимости квартир минимум на 30 процентов. Вложив сегодня средства при стартовой цене 650-700 тысяч тенге за квадратный метр, через два с половиной года наши покупатели будут иметь квартиру с рыночной стоимостью 850-900 тысяч тенге за квадрат. Такая цена вполне ожидаема с учетом текущей строительной инфляции.

ТН:

Да, но недвижимость сегодня - далеко не единственный способ инвестиций.

Мурат Утемисов

В палитре инвестиционных инструментов у недвижимости есть свои плюсы. Хотя альтернативные варианты присутствуют. Рассмотрим банковский вклад, к примеру. Мы знаем, что не все банки являются стопроцентно надежными, много ситуаций было, когда вкладчики не могли получить свои депозиты своевременно или в полном объеме. Кроме того, зная ставки на депозит в банке, мы понимаем, что инвестор сможет рассчитывать на доходность по 10 процентов в год или чуть больше 20 процентов за 2 года.

Есть и другой вариант - покупка акций. На фондовый рынок сильно влияют внутренние и внешние политические ситуации в крупнейших экономиках мира - США, Китае и ЕС, что привносит нестабильность.

И главное, чтобы на фондовых рынках заработать, надо иметь компетенцию и крепкие нервы.

Если говорить о Kusto Group, то наш портфель диверсифицирован в разных бизнесах, что позволяет лучше планировать денежные потоки, доходность и так далее. К примеру, у нас есть бизнес в нефтяной сфере, ретейле, сельском хозяйстве, стройматериалах, девелопменте, автозаправочных комплексах. Поэтому мы не видим рисков для своевременного окончания строительства и предоставления качественного продукта, который мы обещаем нашим жильцам.

Все эти факторы делают недвижимость в "Коктобе сити" наиболее выгодным и безопасным вложением средств на сегодняшний день.

ТН:

Как вы думаете, сколько ваших клиентов купят квартиры в инвестиционных целях?

Мурат Утемисов

Сошлюсь на наш вьетнамский проект Diamond Island. Во Вьетнаме рынок жилья в большой степени спекулятивный, 60-70 процентов покупателей в новостройках - инвесторы, они дешево покупают на этапе начала строительства и на момент завершения перепродают либо сдают в аренду.

Рост стоимости квартир к моменту завершения проекта составил на тот момент более 50 процентов.

Проект Kusto Home в Хошимине стал настолько привлекательным, что, даже несмотря на такой рост, большинство из тех, кто изначально рассматривал жилье в инвестиционных целях, решили оставить квартиры для собственного пользования, настолько он им понравился.

В Казахстане рынок инвестиций в недвижимость пока развит слабо, но доля таких покупателей уже растет. При заключении договора мы фиксируем цену в тенге и можем, в зависимости от желания клиента, дать беспроцентную рассрочку на 1-3 года. По аналогии с вьетнамским проектом наши покупатели получат прежде всего ликвидную квартиру, но мы уверены, что немалая часть инвесторов решат жить здесь сами.

В заключение хочу сказать, что качество проекта, его локация, особенности земли, экология, инфраструктура, отношение девелопера к своему проекту – все эти параметры определяют ценность каждого проекта. Самые интересные проекты предоставляют человеку возможность выбирать: продавать или жить самому. А "Коктобе сити" в этом плане является проектом с лучшим в городе соотношением цены и качества.