Почему первичное жилье не будет дешеветь - мнение аналитиков

Рост рынка ипотеки обеспечен государственными вливаниями, считает аналитический центр Ассоциации финансистов Казахстана (АФК). Спрос на ипотеку в регионах страны, помимо государственного стимулирования, экспеты объясняют ростом численности населения и увеличением инвестиций в жилищное строительство, передает Tengrinews.kz.

Аналитики отмечают важный момент: высокие темпы кредитования, наблюдаемые на рынке жилья в течение последних двух лет, могут создавать дополнительные риски в будущем. В связи с этим постепенное сворачивание государственных программ должно сбалансировать ситуацию. Рынок ипотеки продолжит расти естественными для него темпами, фактором роста рынка останется имеющийся спрос со стороны граждан.

Ключевыми тенденциями последних трех лет стали:

• несмотря на растущие объемы выдачи  ипотеки в январе-мае текущего года (592 миллиарда тенге против 216,3 миллиарда за 5 месяцев 2020 года и 270 миллиардов за 5 месяцев 2019 года), темпы роста ипотечного портфеля снижаются за счет существенного объема погашений (483 миллиарда тенге), осуществляемых в рамках досрочного изъятия пенсионных накоплений;
• учитывая, что рынок ипотеки рос в условиях пандемии в прошлом году, замедление темпов выдачи ипотечных кредитов наблюдалось лишь в период локдауна (с марта по май), однако с июня темпы восстановились до докарантинного уровня;
• в динамике последних 5-6 лет общий ипотечный портфель банков вырос в 2,8 раза, с 900 миллиардов до 2,5 триллиона - на фоне растущего спроса со стороны населения, стимулируемого льготными ипотечными госпрограммами "7-20-25" и "Баспана хит", доступными программами кредитования "Отбасы банка", а также социальными программами кредитования для различных групп населения;
• ключевыми игроками рынка ипотечного кредитования, помимо "Отбасы банка" (доля рынка 56 процентов), являются "Сбербанк" (16 процентов), БЦК (13 процентов) и "Халык банк" (9 процентов), при этом БЦК достиг наилучших результатов по реализации программы "7-20-25", тогда как по "Баспана хит" отмечена лидирующая позиция "Сбербанка";
• на фоне реализации госпрограмм ставка по ипотечным кредитам снизилась с 9,6 процента в январе 2015 года до 8,3 процента в мае 2021 года;
• спрос на ипотеку в регионах страны, помимо государственного стимулирования, обусловлен ростом численности населения (города Нур-Султан и Алматы, а также Мангистауская область) и увеличением инвестиций в жилищное строительство (Алматинская, Мангистауская, Актюбинская и Туркестанская области, а также города Нур-Султан, Алматы и Шымкент).

По данным аналитиков, регионы страны имеют неравномерное распределение в портфеле ипотеки, демонстрируя высокую концентрацию в крупных городах - Нур-Султан и Алматы - 52 процента рынка. Четверть рынка ипотеки приходится на Мангистаускую, Актюбинскую, Восточно-Казахстанскую и Карагандинскую области и город Шымкент; в портфеле на долю областей приходится от 4 до 6 процентов. Темпы роста ипотечного кредитования в данных регионах и городах достигали от 23 до 48 процентов в 2020 году.

"Высокий спрос со стороны населения, обусловленный действием госпрограмм по приобретению жилья, и расширение кредитования со стороны "Отбасы банка" существенно оживили рынок жилья. Стоимость недвижимости, несмотря на пандемию и снижение деловой активности в стране, выросла в 2020 году на первичном рынке на 5 процентов, на вторичном рынке - на 14 процентов.

В текущем году рост цен на жилую недвижимость продолжается на фоне изъятий пенсионных средств. По данным ЕНПФ на конец июня 2021 года, на покупку недвижимости и погашение ипотечных займов переведено свыше 1,5 триллиона тенге. Средняя сумма единовременных выплат составила 4,6 миллиона тенге, при этом наибольшее количество выплат отмечено на западе Казахстана - в Мангистауской и Атырауской областях, а также городах Алматы и Нур-Султан", - говорится в публикации аналитического центра АФК.

Как отмечают в ассоциации, эти меры, безусловно, повлияли на рост цен: с января по май цены на первичное жилье выросли на 9 процентов, на вторичное жилье - на 16 процентов. Более высокий рост цен на вторичном рынке жилья обусловлен ценовой разницей между первичным и вторичным жильем, которая составляет на текущий момент 25-27 процентов в пользу первичного жилья (в 2019 году ценовая разница между жильем составляла 46 процентов). Эксперты также напоминают о влиянии инфляционных процессов в стране, в особенности на первичном рынке жилья, в результате чего ценовая политика строительных компаний меняется с ростом цен на стройматериалы и услуги компаний.

Аналитики ожидают, что по мере снижения эффекта от притока пенсионных средств рост активности и темпы прироста цен на рынке замедлятся естественным образом и постепенно выровняются под влиянием рыночных факторов - соотношения спроса и предложения.

"Однако, учитывая фактор внешнего инфляционного давления, обусловленного ростом мировых продовольственных цен и высокую долю импорта стройматериалов, вероятность снижения стоимости первичного жилья видится малой", - считают эксперты.

Завершение льготных программ кредитования "7-20-25" и "Баспана хит", по данным регулятора, не отразится на доступности ипотечного кредитования. С июня текущего года большинство банков прекратили прием заявок по программе "Баспана хит" на фоне исчерпания лимита по программе.

Напомним, лимит программы в 600 миллиарда тенге будет освоен до конца 2021 года. С учетом спроса и роста темпов ипотечного кредитования, программа "7-20-25" будет завершена до конца 2022 года, после освоения выделенного лимита в 1 триллион тенге.

Постепенный выход государства из программ кредитования уступит место рыночным принципам; помимо этого, государственная жилищная политика по обеспечению населения жильем будет также реализовываться "Отбасы банком".

Ранее первый вице-министр индустрии и инфраструктурного развития Каирбек Ускенбаев сделал прогноз по ценам на недвижимость в Казахстане, предположив, что к сентябрю цены на жилье могут пойти на снижение.

"Если в начале года был ажиотаж, мы планируем, что к июню-июлю цены должны успокоиться, первичный ажиотаж, который был связан, естественно, с большим спросом на жилье в связи с использованием пенсионных в том числе, он уже стабилизируется. Думаю, где-то с июня-июля мы уже видим стабилизацию цен. Мои личные прогнозы, что к сентябрю мы уже, может, и на понижение пойдем", - сказал вице-министр на брифинге 12 июля.

В феврале глава "Отбасы банка" Ляззат Ибрагимова предполагала, что "к середине мая и июня цены вернутся к состоянию прошлого года".

Самые важные новости - в нашем Telegram-канале! Подписывайтесь прямо сейчас

Оперативная информация о событиях в стране и мире. Присоединяйтесь к Tengrinews.kz в Aitu!