Что будет с ценами на жилье в 2017 году - мнения участников рынка

Опрошенные корреспондентом Tengrinews.kz эксперты рассказали о том, чего можно ожидать от рынка недвижимости в 2017 году. Собеседники сошлись во мнении, что в новом году ожидается оживление рынка, при этом большого снижения цен не будет, особенно на первичное жилье. 

Так, по словам директора агентства недвижимости Ramazan Галыма Искакова, ситуация на рынке недвижимости в первом квартале 2017 года будет значительно отличаться от предыдущих пяти лет. Он объясняет это тем, что, как правило, январь-февраль традиционно считается мертвым сезоном, но в новом году ситуация будет прямо противоположной. По мнению Искакова, это связано с повышением цен на нефть, а также с приближением ЭКСПО. Он считает, что цены достигли своего дна и падать они уже не будут. Искаков придерживается мнения, что если покупатели хотят сэкономить деньги в будущем, то чем раньше они начнут действовать, тем сделка окажется более выигрышной. При этом эксперт советует при покупке жилья обращаться и сотрудничать только с проверенными агентствами недвижимости, чтобы сэкономить массу времени и нервов. 

Директор филиала риэлторской компании "Этажи" Жани Турысов дал также несколько советов покупателям на следующий год. "Я бы посоветовал казахстанцам решать жилищные вопросы, не откладывая на далекое будущее. Ведь всегда и при любом раскладе можно найти интересные предложения и подходящие цены. Советую не бояться пользоваться таким инструментом, как ипотека, особенно если это продукт Жилстройсбербанка. Для тех, кто не может сейчас позволить себе купить квартиру даже в ипотеку, я советую настойчиво вести переговоры со своими текущими или будущими арендодателями, ведь хороший квартиросъемщик в такое промежуточное время - на вес золота", - подчеркивает собеседник. 

Делая вывод, Турысов обращает внимание на то, что в 2017 году ничего кардинального не произойдет. По его словам, все участники рынка будут действовать с оглядкой на события в политике и экономике. Он также соглашается с предыдущим спикером в том, что в связи с проведением ЭКСПО столица окажется в определенном смысле в выигрышной позиции. Правда, он полагает, что выставка все-таки не станет мощнейшим катализатором для роста цен, но все же она подчеркнет статус столицы в глазах простых казахстанцев, многие из которых там мечтают жить. В целом Турысов ожидает, что 2017 год покажет начало оживления рынка. 

Подобное мнение по поводу оживления рынка недвижимости разделяет и руководитель онлайн-сервиса для покупателей недвижимости Homsters.kz Олеся Мельникова. Ее прогнозы на 2017 год сдержанно оптимистичные: это связано с ожидаемым оживлением экономики, не только правительство, но и международные организации прогнозируют положительную динамику ВВП на ближайшие два-три года. Например, Европейский банк реконструкции и развития полагает, что в 2017 году ВВП вырастет на 2,4 процента, а инфляция снизится до 7,5 процента. Больше 2-2,5 процента ежегодного роста ВВП в 2018-2019 годах ожидает рейтинговое агентство Standard & Poor's. К этому добавляется и новость о снижении объемов добычи нефти. Ожидается, что это поддержит мировые цены на углеводороды и, соответственно, экономику страны. 

Собеседница также рассказала, что цены в тенге в 2016 году практически вернулись на додевальвационный уровень первой половины 2015 года. В то же время, по словам Мельниковой, вторичный рынок все еще имеет запас для снижения цен. Но пока продавцы все еще не хотят снижать цены. 

"Жилой фонд стареет, процент износа повышается, капитальные ремонты домов в достаточном объеме не производятся, объемы ипотечного кредитования для вторичного рынка ограничены. Все это ставит вторичное жилье в менее выигрышную позицию по сравнению с новостройками, спрос на которые потихоньку растет. Также есть определенный "конфликт" между интересами продавцов и покупателей на вторичном рынке: покупатели хотят купить дешевле и ждут дальнейшего снижения цен, в то время как многие продавцы все еще не готовы снизить ценники. Это ограничивает реальное предложение на рынке и сдерживает цены от падения", - отмечает специалист, добавив, что 2017 год начнет менять положение дел. Она ожидает, что в новом году цены снизятся на 7-10 процентов. "Этот прогноз может быть скорректирован как в большую, так и в меньшую сторону в зависимости от ситуации на рынке и влияния внешних факторов, среди которых динамика курса национальной валюты, внедрение законодательных инициатив, ситуация в экономике и финансовом секторе", - делает такой вывод Мельникова. 

По ее словам, значительную часть этого снижения обеспечат крупногабаритные квартиры, которые с начала уходящего года подешевели на 23-25 процентов. Однако одно-, двухкомнатные квартиры при этом подешевели меньше и продолжат дешеветь замедленными темпами. Эксперт считает, что причиной для такой разнонаправленной динамики послужит дальнейшее снижение или как минимум отсутствие роста платежеспособности населения. Такая тенденция останется актуальной большую часть следующего года, а также ограниченная доступность ипотечного кредитования и ужесточение требований банков, которые не позволяют массовому покупателю жилья рассчитывать на покупку более просторных квартир.

Что касается первичного рынка жилья, то, по мнению Мельниковой, цены будут удерживаться на текущем уровне. "Во-первых, после девальвации серьезно выросла стоимость импортных стройматериалов, доля которых в общем объеме материалов составляет 60-70 процентов. Цены на первичку стали неподъемными для большинства потенциальных покупателей, и застройщики были вынуждены их снизить. По ряду объектов снижение составляло те же 30-40 процентов, на которые просело жилье на вторичном рынке (в долларовом эквиваленте). Но у первичного рынка нет такого запаса снижения цен. Нижний предел ограничен себестоимостью строительства и издержками застройщика", - подчеркивает собеседница. Во-вторых, постепенно растет доля покупателей, которые сознательно выбирают первичный рынок из-за общеизвестных недостатков вторичного жилья (износ зданий и инженерных коммуникаций), а также все еще завышенных цен на него. Как убеждена Мельникова, это поддерживает спрос и цены на новостройки.

Тем не менее она констатирует тот факт, что, несмотря на достаточно оптимистические прогнозы по экономике на следующий год, уровень платежеспособности населения все-таки останется ограниченным. Такая тенденция сохранит повышенный спрос на доступное жилье эконом- и комфорткласса (III и IV классов соответственно). По той же причине в следующем году продолжит развиваться сегмент малометражного жилья с квартирами площадью 17-25 квадратных метров.

В свою очередь вице-президент Объединенной ассоциации риэлторов Казахстана Нина Лукьяненко оценивает ситуацию на рынке недвижимости в 2017 году с положительной точки зрения. По ее мнению, в начале нового года рынок будет вести себя согласно тренду, который наметился в текущем году, но при условии сохранения общей экономической ситуации в стране и на международной арене. Как пояснила Лукьяненко, тенденции нынешнего года исключительно позитивные для потенциальных покупателей. "Застройщики  с августа текущего года, когда произошло потрясение в виде обвала нацвалюты, оставили цены в тенге. Это событие сделало покупку квартиры более демократичной и повлияло на цены вторичной недвижимости. В течение уходящего года появились замечательные механизмы для покупки квартир в виде долгосрочной рассрочки, аренды с последующим выкупом", - прокомментировала собеседница. Она рекомендует пользоваться сложившейся ситуацией и улучшать свои жилищные условия. 

Ранее редакция Tengrinews.kz решила выяснить у экспертов, из чего складывается цена квадратного метра жилья в Казахстане.