Вы платите за свою мечту. Как выбрать квартиру для покупки?

Tengrinews.kz продолжает серию материалов о том, как быстро и без проблем осуществлять операции с недвижимостью. Эта статья посвящена рекомендациям по выбору нового и вторичного жилья.

Маркетолог и дизайнер интерьеров делятся своими профессиональными наблюдениями, как отличить правильного застройщика от недобросовестного, почему арендовать жилье может быть выгоднее приобретения и зачем перед покупкой консультироваться с дизайнером и юристом.

Алимжан Бисембаев,

профессиональный маркетолог

Урок № 1. Трезво оценить жилье

При выборе жилья у покупателей есть четыре негласных принципа: удобное месторасположение, безопасность, доступность и цена. Мы проводили исследование (опрашивали потенциальных покупателей и тех, кто уже сделал покупку) - эти четыре фактора люди называли чаще всего, и именно в таком порядке.

Цена имеет важное значение, но не основное. Безопасность месторасположения всегда стоит выше цены квартиры. А доступность - это удобство повседневного пользования своей квартирой. Очень часто застройщики говорят про два принципа: цену и местонахождение. О безопасности или доступности они забывают.

Застройщиков можно разделить на правильных и недобросовестных. Первые думают, как покупатели будут жить в построенном доме, они ценят свою репутацию и не создают проблем для жильцов. Вторые хотят заработать, они строят и проектируют, не задумываясь о будущем удобстве.

Урок № 2. Проверить фактическую площадь и указанную в плане

Что касается выбора конкретной квартиры в доме, тоже есть несколько рекомендаций:

- оценить удобство планировки. Надо смотреть на соотношение полезной площади к общей. Коридоры, ванная комната и кухня не должны занимать более 50 процентов вашей квартиры;

- проверить, что окна квартиры выходят как минимум на две стороны света;

- получить от застройщика схему коммуникаций;

- измерить площадь будущей квартиры, сравнить ее с планом. Никакие расхождения не допускаются. Вы же не хотите платить на несуществующие квадратные метры?

- узнать о наличии подземного паркинга и уточнить количество мест в нем. Для Алматы и Астаны новый дом должен быть обязательно с подземным паркингом, количество мест на котором должно быть равно количеству квартир в доме;

- найти предыдущие проекты застройщика, поговорить с жильцами и сотрудниками КСК этих домов. Они могут рассказать вам много интересного.

Урок № 3. Прогуляться по району, где находится квартира

Когда вы выбираете жилье на вторичном рынке, то, помимо оценки квартиры, важно понимать нравится ли вам будущий район проживания. Я в таких случаях предлагаю два-три часа прогуляться по этому району в выходные, а также 30-60 минут в будний день.

Вы увидите новых соседей, найдете себе места для прогулок, занятий спортом. Самостоятельно осмотрите детские сады, школы, больницы в шаговой доступности. Зайдите в ближайшие магазины, спросите, что чаще всего покупают. Если продавцы называют алкоголь популярным товаром - это повод задуматься. На сайте комитета по правовой статистике Генеральной прокуратуры есть интерактивная карта преступности и карта аварийности для областных центров Казахстана. Информация есть по любому району и перекрестку, она поможет оценить вашу будущую безопасность.

Урок № 4. У любого жилья есть минусы

При покупке нового жилья вы, как покупатель, часто платите за свою мечту, которую вам пытается продать отдел маркетинга застройщика. Однако у новостроек есть существенный минус. Самое "интересное время" наступает после переезда в новую квартиру. За свои деньги вы на год-полтора вперед купили погружение в ремонт. Очень часто длительный ремонт в соседних квартирах "съедает" всю радость от покупки.

Сейчас популярно малоэтажное строительство, квартиры со свободной планировкой и остеклением "в пол", благоустроенные дворы без доступа автомобилей. Выбирая квартиру на вторичном рынке, вы самостоятельно можете оценить квартиру, дом, район и сравнить с другими предложениями на рынке. Так вы можете торговаться и выбрать лучшее предложение на рынке.

Еще одна актуальная тенденция на сегодня - реинкарнация советских панельных домов. Их утепляют, заменяют коммуникации, очищают подвалы от хлама, делают доступными для всех жильцов. Такие программы нацелены на продление срока службы домов и на снижение расходов по коммунальным платежам.

Урок № 5. Самим нести ответственность за жилье

Неудобные новые дома - это "заслуга" застройщиков. А отсутствие общественного контроля, хаотичная точечная застройка и неудобные улицы рядом с жилыми домами - это ответственность акимата и нас как граждан. Надо требовать новые программы по безопасности дорожного движения, контролировать ремонт улиц (а не жаловаться на бездействие подрядчиков в социальных сетях) и указывать депутатам маслихатов на недостатки, которые мешают развиваться городу.

В Алматы каждый застройщик пытается продать свой жилой комплекс как "расположенный в самом экологически чистом месте города, с прекрасным видом на горы". Я считаю, что городской акимат должен взять под контроль такого рода обещания и наказывать застройщиков за введение в заблуждение или обман потребителей. И это касается не только вопросов экологии.

Урок № 6. Аренда может быть выгоднее, чем покупка

В последние два года иметь накопления и снимать квартиру стало намного выгоднее, чем покупать ее.

Один из покупателей, расписав цифры и сравнив покупку и аренду перед начальником отдела продаж нового жилого комплекса, получил скидку в 25 процентов и беспроцентную рассрочку платежа на год вперед. А потом обменял рассрочку на дополнительное место в паркинге. Последний аргумент, который помог ему, - это листок с его расчетами, который будущий покупатель обещал разложить под дворники каждому автомобилисту в районе.

Наталья Бубнова,

дизайнер интерьеров, ранее работала в сфере строительства

 Урок № 7. Оценивать не весь район, а конкретно дом

При выборе квартиры я рекомендую обращать внимание на инфраструктуру. Нужно изучить местоположение дома на карте, посмотреть, что расположено рядом, какие маршруты общественного транспорта проходят в этом районе.

Нельзя рассматривать квартиру в контексте района в целом. Да, это может быть, к примеру, хороший район, но ближайшая школа для вашего ребенка будет находиться достаточно далеко, а короткий путь к ней, который обязательно выберет ваш ребенок, может лежать через гаражи или оживленную трассу без пешеходного пешехода и так далее. То же самое касается детских садов, магазинов, аптек, автостоянок и остановок общественного транспорта.

При просмотре квартиры постарайтесь приехать заранее и погулять по району, посмотреть состояние детских площадок, пообщаться с бабушками, которые могут рассказать много интересного, что может повлиять на ваш выбор. Повторите свой визит поздним вечером и ранним утром. Это позволит вам не только увидеть проживающих здесь людей, но и оценить качество работы дворников и городских коммунальных служб.

Приобретая квартиру в строящемся доме, выясните дальнейшие планы застройщика, чтобы для вас не стала сюрпризом не прекращающаяся на протяжении нескольких лет стройка под окнами.

Урок № 8. Этаж влияет на стоимость квартиры и ремонта в ней

Верхние этажи, как правило, продают гораздо дешевле. Покупая квартиру на последнем этаже, вы фактически "покупаете" еще и крышу. Не поленитесь узнать в КСК, когда ее последний раз ремонтировали, а также внимательно осмотреть и пощупать стены в квартире. Если крыша регулярно протекает, стена будет сырой или со следами воды.

Во многих высотных новостройках к вопросу крыши добавляется и проблема с напором воды - на верхних этажах он часто слабый, горячая вода доходит уже недостаточно горячей.

На первом этаже может быть сырость из подвала. Также с улицы могут проникать запахи и звуки. Покупая такую квартиру, не поленитесь спуститься в подвал, осмотреть его внимательно, а также обратите внимание, не слышно ли в квартире, как хлопает входная дверь, как кричат дети на детской площадке и так далее. Кроме того, учтите, что понадобится установить дополнительные меры безопасности от воров если их нет.

В некоторых новостройках отсутствуют грузовые лифты, а в обычных запрещено перевозить мебель и стройматериалы. Поэтому приготовьтесь раскошелиться на грузчиков и значительно увеличить смету на ремонт.

Урок № 9. Важна каждая деталь

Обратите внимание на расположение квартиры относительно сторон света. Купив квартиру с окнами на север, вы будете жить в полумраке. Также стоит оценить вид из окна - если он вам не нравится, то вы будете думать об этом, каждый раз выглядывая на улицу. Еще можно посмотреть, примыкают ли стены вашей квартиры к лифтовой шахте. От этого может быть дополнительный шум.

Если вы верите в феншуй, то посмотрите, насколько удачно квартира расположена относительно данной философии.

Урок № 10. Проконсультироваться с дизайнером и юристом

Особое внимание стоит обратить на планировку. Рекомендую сразу пригласить дизайнера, который подскажет вам, как можно адаптировать это пространство под вашу семью, учитывая все необходимые требования. Многие недооценивают дизайнеров, считая, что они просто создают красивые интерьеры. В первую очередь такой специалист узнает, кто живет в квартире, чем эти люди занимаются, когда они бывают дома, едят по одиночке или собираются на совместную трапезу и так далее. Получив эти сведения, дизайнер сможет продумать зонирование квартиры и сделать так, чтобы всем было комфортно заниматься своими делами. Ну и, конечно, послушайте мнение всех членов семьи, чтобы потом не стать виновником неудачного выбора.

Также дизайнер поможет оценить планировку и возможность перепланировки, ответит на вопрос: "Не будет ли ремонт слишком затратным?". Квартира с красивым ремонтом и неудобной планировкой - это действительно проблема. Особенно если вы планируете прожить в этой квартире длительное время. Ведь через несколько лет вы все равно захотите что-нибудь изменить, а это может оказаться либо слишком затратно, либо вовсе невозможно. О возможности перепланировок вы можете узнать и самостоятельно. Для этого надо внимательно изучить техпаспорт. Поэтому обязательно попросите у хозяев его копию.

Приобретая квартиру в новостройке, узнайте все о застройщике: "Как долго он на рынке?", "Вовремя ли он сдавал предыдущие объекты?", "Не было ли в его практике долгостроя?". Очень внимательно изучите договор. Желательно проконсультироваться с юристом.

Урок № 11. Узнать, кто ваши соседи

Вы можете заранее узнать о том, кто будет вашими соседями. В старых домах об этом вам могут сказать соседи с других этажей. В новостройках - менеджер по продажам. Если это бюджетная новостройка, поинтересуйтесь, не участвует ли застройщик в государственных программах. Если участвует, то в каких. Тогда вы будете иметь представление о контингенте.

Не самый лучший аргумент при выборе жилья, когда здесь живет кто-то из друзей или знакомых. Завтра они могут переехать, а вы останетесь. А самый нелогичный аргумент продавцов недвижимости, что в этом доме живет брат, сват, кум местной звезды или политика. Никаких преференций это вам не даст.

Ольга Пастухова

Иллюстративные фото с сайта unsplash.com

#Безриелтора. Как быстро купить квартиру?

#Безриелтора. Как быстро продать квартиру?

#Безриелтора. Как снять квартиру?

Доживут месяц и сбегут. Как сдать в аренду квартиру в микрах и центре?