Квартира за миллион? Ищем варианты дешевого жилья

Надоело снимать жилье? Лучше каждый месяц платить за свою квартиру, чем за аренду? Многие казахстанцы мечтают о своем жилье. Однако не все могут прямо сейчас купить собственные квадратные метры.

 

Журналист Tengrinews.kz представил себя на месте того, кто хочет купить жилье в Алматы или Астане и уже смог накопить один-два миллиона тенге. Этот материал отвечает на вопросы: что можно купить на эти деньги уже сейчас, на покупку какой квартиры по ипотеке эта сумма может стать первоначальным взносом, почему жилье в новом доме может быть доступнее, чем квартира в старом общежитии?

Продавцы "вторички" ждут роста цен

По классификации риелторов есть четыре категории квартир: элит-, бизнес-, комфорт- и экономкласса. В этом материале речь идет о жилье экономкласса, куда входят квартиры площадью до 35 квадратных метров в многоэтажках, квартиры в общежитиях и малогабаритное жилье.

Данные Казахстанской федерации недвижимости за 2018 год. Таблица Tengrinews.kz

По данным Казахстанской федерации недвижимости, в 2018 году квартиры всех категорий дешевели. И к началу 2019 года по сравнению с январем 2018 года цены на жилье на первичном рынке снизились на 10-15 процентов, а на вторичном - на 20 процентов.

Иной информацией располагает вице-президент Объединенной ассоциации риелторов Казахстана Нина Лукьяненко.

Вице-президент Объединенной ассоциации риелторов Казахстана Нина Лукьяненко:   "По официальной статистике, цены незначительно подросли - в пределах 1,6-2 процентов. Но цифры значительно ниже уровня инфляции, то есть цены на жилье не изменились. Ценовой диапазон на полноценные квартиры общей площадью от 29-30 квадратов в Алматы - от 8-9 миллионов тенге, в Астане - от 6 миллионов тенге".

Как правило, за 6 миллионов можно найти комнату в старой хрущевке на окраине или в общежитии. Но и эту сумму может накопить и разом заплатить далеко не каждый казахстанец. Поэтому  на рынке новостроек предложения продавцов не соответствуют возможностям покупателей.

Президент Казахстанской Федерации Недвижимости Ермек Мусрепов:   "На рынке жилья около 50 процентов предложений составляет так называемое отложенное предложение, когда у продавцов нет реальной необходимости по продаже недвижимости. Поэтому многие продавцы не торопятся продавать недвижимость, не идут на уступки и ждут будущего роста цен".

Жилье не дороже общаги, но в новом доме

Готовые начинать свой путь к недвижимости и с менее комфортных условий могут рассмотреть квартиры в бывших приватизированных общежитиях секционного или коридорного типа или комнаты в приватизированном общежитии, где может быть общий санузел на этаже. Такие варианты будут дешевле. Цена на комнаты в общежитии начинается от 1,5 миллиона тенге.

"А квартира в общежитии, в зависимости от типа - коридорного или секционного, стоит от 2 до 4 миллионов тенге. Однако рассмотреть общагу через ипотеку не получится: банки не кредитуют жилье в общежитии. Если хоть что-то состоит в общедолевой собственности, то банку это неинтересно", - добавляет Лукьяненко.

Итак, жилье в действующем или бывшем общежитии только за наличный расчет или в рассрочку, но по договоренности с хозяином. В такой ситуации для охотников за недорогой квартирой есть другой оптимальный объект - 1-комнатная квартира-студия в новых домах 2016-2017 годов постройки. Стоимость такого жилья варьируется от 3 до 5 миллионов тенге.

Скриншот krisha.kz

Однако эксперты подчеркивают, что за 3-4 миллиона тенге полноценную квартиру не найти.

"Скорее всего, речь о квартире в малоэтажном доме на территории двух-трех соток. Сейчас на рынке недвижимости очень много непродающихся частных домостроений.  Когда владелец не может продать дом в 200-400 квадратов, он делит его на несколько жилых помещений. И все это он должен узаконить документально. После чего может продать каждое жилое помещение за 3-4 миллиона тенге. Так будет легче, чем продать весь дом целиком", - дополнил глава Казахстанской Федерации Недвижимости Ермек Мусрепов.

Такой дом с отдельными жилыми помещениями не будет считаться жилым комплексом. Квадратура таких жилых помещений небольшая - около 20 квадратных метров.

"Из этих 20 квадратов восемь квадратных метров - на санузлы и коридоры, оставшиеся 12 квадратных метров - комната, выполняющая роль кухни и спальни. Но люди берут - спрос есть, так как это дешевое жилье. Жители готовы ютиться впятером. Но зато у них своя недвижимость. Такое жилье можно приобрести и в рассрочку, договорившись с хозяевами, а также через ипотеку. Банки кредитуют такие жилые помещения, если на них есть отдельные техпаспорта и правоустанавливающие документы", - пояснил эксперт.

В большинстве банков-участников программы "Баспана Хит" подтвердили, что жилые помещения с так называемой кухней-студией кредитуются при соответствии всех документов. Несмотря на то что у такого жилья маленькая площадь, по словам Мусрепова, при его кредитовании нет ограничений по квадратуре. На сайтах недвижимости встречаются объявления о продаже недвижимости площадью от 12 квадратных метров.

Итак, если купить малогабаритное жилье с кухней-студией за 4 миллиона в ипотеку, то на первоначальный взнос может уйти не более 800 тысяч тенге. Вполне экономичный вариант. При покупке на 15 лет ежемесячный платеж составит 36 тысяч тенге.

Для покупки такого вида жилья, как пояснили в ипотечной организации "Баспана", покупатель должен зарабатывать вдвое больше, чем его ежемесячный платеж по ипотечному займу.

Заместитель руководителя службы внешней коммуникации ипотечной организации "Баспана" Айбар Олжаев:    "При ежемесячном платеже в 70 тысяч тенге человек должен зарабатывать как минимум 140 тысяч тенге. Также изучают, есть ли дополнительные расходы. Допустим, покупатель зарабатывает 180 тысяч тенге, супруга сидит с ребенком. В банках смотрят на расходы в семье и выносят решение, основываясь на прожиточном минимуме на каждого члена семьи".

Прожиточный минимум на ребенка - 22 тысячи тенге, на взрослого человека - 45 тысяч тенге.

"От 180 тысяч тенге дохода отнимаем 112 тысяч тенге на прожиточный минимум для троих членов семьи. И если у него нет других кредитов, то отнимаем расходы на жилье - 15 тысяч тенге, остается 53 тысячи тенге. Если есть кредит, отнимаем сумму ежемесячного платежа по кредиту", - продолжает специалист.

К другим расходам некоторые банки, правда в редких случаях, рассматривают и автомобиль, поскольку на его обслуживание тоже уходят деньги.

"Примерные расходы на машину - 10 тысяч тенге. Но другие банки могут рассмотреть машину как ликвидный актив. Ведь ее можно продать", - уточняет Айбар Олжаев. 

Меньше цена - меньше жилье

"Сейчас покупатели стали чаще обращаться к сегменту нового эконом-класса, цена которого соответствует, а иногда даже ниже цен на старую улучшенную квартиру", - объясняет президент Казахстанской Федерации Недвижимости Ермек Мусрепов.

Самые востребованные квадратуры на рынке на вторичном рынке - 1- и 2-комнатные квартиры до 45 квадратных метров, а в новостройках, если говорить об экономклассе, площадь 1-комнатной квартиры составляет 30 квадратных метров. "Сейчас застройщики строят жилье меньше по площади, чем раньше. То есть, если раньше однокомнатная (квартира) могла иметь 50 квадратных метров, сейчас вы можете купить квартиру площадью 30-35 метров. Но дешевле. Таким образом, экономия образуется за счет уменьшения квадратуры", - замечает эксперт по недвижимости.

Фото ©Турар Казангапов

Средняя стоимость жилья экономкласса по Казахстану - от 180 до 240 тысяч тенге за квадратный метр. В Алматы такие квартиры можно встретить в Алатауском, Наурызбайском, Ауэзовском и Турксибском районах, так как в этих районах не выгодно строить жилье элит- и бизнес-класса. На них здесь нет спроса из-за территориального расположения.

Таким образом, при умножении 230 тысяч тенге (стоимости за один квадрат в Алматы) на 35 квадратных метров получится 8,05 миллиона тенге. Средняя цена однокомнатной квартиры на вторичном рынке. На первичном рынке - 9,8 миллиона тенге.

А стоимость 1-комнатной квартиры экономкласса на "вторичке" в Астане такой площади (240 тысяч тенге за квадратный метр) будет 8,4 миллиона тенге. Такие квартиры можно найти в северной части Есильского района, юго-западной и северо-западной частях Алматинского района, а также в западной, северной и восточной части Сарыаркинского района.

В регионах "однушка" такой квадратуры стоит 7-8 миллионов тенге.

Жилье экономкласса по ипотеке

Далее рассматриваем варианты жилья для тех, кто хочет полноценную квартиру. Как упоминалось выше, средние цены на 1-комнатные квартиры экономкласса составляют от 7 до 9 миллионов тенге. При отсутствии налички можно попытаться приобрести в рассрочку, договорившись с хозяином или застройщиком.

Также есть вариант с покупкой через ипотечную программу. Если первичное жилье, то по госпрограмме "7-20-25", а если вторичное, то по "Баспана Хит": эта программа разрешает купить квартиры в многоэтажных домах не старше 50 лет.

"После того как выбрали квартиру, нужно договориться с хозяином, что вы хотите купить ее через ипотеку в банке. По жилью не должно быть судебных решений. После этого вызывают оценочную компанию, которая проводит оценку жилья", - описывает алгоритм действий заместитель руководителя службы внешней коммуникации ипотечной организации "Баспаны" Айбар Олжаев.

Услуги независимого оценщика стоят от 5 000 тенге. После проведения оценки покупатель берет справку с работы о пенсионных отчислениях за последние шесть месяцев. Затем со всеми собранными документами идет в один из восьми банков, которые участвуют в программе "Баспана Хит". Хозяин квартиры дает банку копии документов, техпаспорт. Банк в течение десяти дней рассматривает заявку клиента и дает ответ.

Фото ©Турар Казангапов

"По стоимости жилья есть три цены: цена продавца, цена по акту оценщика и цена по оценке банка. Из этих трех цен берется минимальная стоимость. Если, например, хозяин хочет продать за 8 миллионов, а банк оценивает в 7, то ипотечный заем банк может дать только в размере 7 миллионов. Остальную сумму покупатель должен сам доплатить или договориться с хозяином о снижении цены. Или может искать дальше", - рассказывает о вариантах специалист.

Если с хозяином удалось договориться или самому доплатить остаток, то нужно внести первоначальный взнос в 20 процентов от стоимости, то есть примерно 1,5 - 2 миллиона тенге. После этого подписывается договор о купле-продаже у нотариуса, банк перечисляет деньги хозяину квартиры, а покупатель получает ключи и заселяется.

Вторичное в рассрочку или первичное в черновом

Для соискателей полноценной квартиры в многоэтажных домах, которые не хотят быть привязанными к ипотеке на 25 лет, можно рассмотреть квартиры в рассрочку от застройщика или хозяина жилья. Для этого покупателю необходимо собрать около 3 миллионов тенге. На сайтах объявлений немало квартир, над которыми указаны цены от 2 800 000 - 3 000 000. Речь идет о первоначальном взносе.

"Кто ищет за наличку - проходите мимо. Это только для тех, кто ищет в рассрочку или в ипотеку. Квартира идет в рассрочку от застройщика. Первоначальный взнос - 3 000 000, далее на четыре года по 172 000. Зато не надо подтверждать кредитную историю, не надо копить три года. Заплатили 3 миллиона - сразу договор оформляется на вас - квартира ваша, заезжайте", - говорится в одном из объявлений.

Еще встречаются объявления, авторы которых продают арендное жилье с последующим выкупом, точнее, хотят переуступить роль арендатора. Допустим, кто-то купил арендное жилье, условно говоря, за 10 миллионов тенге. Он уже заплатил 3,8 миллиона тенге, когда принял решение переехать в другой город. Новый покупатель возмещает ему 3,8 миллиона тенге, а остальную сумму выплачивает ежемесячным погашением.

"Переуступлю право аренды с последующим выкупом 1-комнатной квартиры в ЖК "Асыл Арман" за "Алтын Ордой" по Ташкентской. Сумма возмещения - 3 850 000 тенге (гарантийный платеж включен). Ежемесячный платеж - 65 277 тг. Оставшийся срок погашения - 10,9 года, т.е. первоначалка - 3 850 000 , далее 10,9 года надо выплачивать по 65 277 тг", - говорится в объявлении.

Также можно найти недорогие полноценные квартиры в новых домах, но в черновом варианте. Как сообщили в "Баспане", большинство банков кредитуют такие квартиры. В одном из объявлений цена за квартиру без отделки стартовала от 4,8 миллиона тенге.

Фото ©Турар Казангапов

Эксперты рекомендуют подходить к покупке жилья осознанно, без эмоций и чрезмерных амбиций. Чтобы накопить на первоначальный взнос или всю стоимость квартиры, важно так организовать свои расходы, чтобы они были меньше доходов.

"Важно вести учет доходов и анализировать свои ежемесячные расходы. Максимально стремиться уйти от аренды жилья: временно пожить с родителями или же снять менее дорогую квартиру - меньшей площади в более отдаленном районе. После того как человек разобрался с долгами, он может начать пользоваться накопительными программами.

При покупке жилья многие люди совершают ошибку, выбирая "квартиру своей мечты". Она может стать для человека непосильным долговым обязательством. Я рекомендую сначала купить квартиру подешевле, рассчитаться с долгами, некоторое время пожив в более стесненных условиях. А когда долгов не будет и еще удастся скопить некоторую сумму, то купить квартиру большей площади в лучшем районе", - заключает глава объединенной Ассоциации риелторов Казахстана Нина Лукьяненко.

Багдат Асылбек