Ипотека "7-20-25": личный опыт, советы и пошаговая инструкция

Жить в собственной квартире, а не в съемной, - это нормальное желание для многих казахстанцев. Однако далеко не всегда и не у всех есть деньги на то, чтобы приобрести квартиру. И здесь на помощь приходит ипотека. Tengrinews.kz лично прошел весь путь программы "7-20-25", начиная от поиска квартиры и заканчивая оформлением договора купли-продажи, и теперь готов поделиться опытом, советами и инструкцией с нашими читателями. Где и сколько придется заплатить во время оформления по программе "7-20-25", чего следует избегать и к чему нужно быть готовым - читайте подробнее в материале ниже.

Поиск подходящей квартиры. Или иллюзия выбора?

Тех, кто впервые столкнется с программой "7-20-25", к сожалению, уже на первом этапе ждет небольшое разочарование. В условиях сказано, что приобрести можно первичное жилье в доме, сданном в эксплуатацию - то есть купленном напрямую у застройщика. Казалось бы, значит, можно выбирать варианты из огромного множества квартир в недавно построенных ЖК. Ан нет. На деле не все строительные компании соглашаются реализовывать свои квартиры по ипотечной программе "7-20-25". А те, кто согласен, предлагают ограниченное количество квартир, и часто лишь на определенных этажах. Например, по "7-20-25" могут быть доступны только последний и первый этажи в доме. В общем, варианты, которые застройщику продать сложнее всего. Так было и в моем случае – об этом чуть позже.

Поиск квартиры занял у меня почти месяц. Пришлось подписаться на аккаунты стройкомпаний в соцсетях, где часто объявляют о старте продаж, следить за обновлениями на специальных ресурсах, консультироваться с агентствами недвижимости.

По правилам программы "7-20-25", дом должен быть сдан в эксплуатацию, соответственно, искать варианты также следовало среди готовых ЖК. Тем не менее многие строительные компании, в обход этого правила, предлагают строящиеся объекты, даже на этапе котлована. При этом с клиентом заключают договор не "долевого участия", а что-то вроде "договора бронирования". Квартиры на этапе строительства дешевле достроенных на несколько миллионов тенге - в этом их большой плюс. А еще это помогает существенно расширить круг поиска, но оставляет риски, ведь даже самая надежная компания однажды может заморозить стройку - и тут уже как повезет.

Некоторые компании хоть и продавали квартиры по "7-20-25", но требовали большой первоначальный взнос (от 30 до 50 процентов). При этом по условиям программы первоначальный взнос начинался от 20 процентов, что и привлекает тех, у кого не так много накоплений. А вот первоначалка в размере 30 или 50 процентов – это уже, как говорится, "что-то на богатом".

Среди готовых жилых комплексов мне так и не удалось найти понравившийся вариант. Оно и понятно: чем ближе завершение строительства, тем меньше хороших вариантов остается в продаже. Например, мне предлагали однушку в кирпичном доме (это ее единственный плюс) на втором этаже с одним окном на всю квартиру, смотрящим во двор, да еще на теневой стороне… Вы бы выбрали такую?

В итоге я остановил свой выбор на проекте, до окончания строительства которого оставалось два года. По сути, на месте дома был еще котлован. Зато был очень большой выбор квартир. Но и тут было условие от застройщика – только три последних этажа (дом 21-этажный) реализовывались под ипотеку. Я выбрал понравившуюся планировку на 19-м, внес 20 процентов от стоимости квартиры, заключил "договор бронирования". Сама ипотека оформляется только после ввода дома в эксплуатацию, до этого момента в банк ничего платить не нужно, остается только ждать и копить деньги на ремонт.

Итак, если упростить эту главу, то можно поделить ее на следующие шаги:

• Поиск стройкомпании, которая работает по программе "7-20-25". Некоторые могут запрашивать больше 20 процентов первоначального взноса.
• Выбор квартиры из имеющихся вариантов. Будьте готовы, что варианты могут быть лишь на определенных этажах.
• ЖК может быть еще не сдан в эксплуатацию, это риск. Обязательно проверяйте репутацию строительной компании до заключения договора.

Ожидание сдачи дома в эксплуатацию

Для тех, кто заключил договор бронирования, совет: до сдачи дома в эксплуатацию лучше начинать откладывать деньги на предстоящий ремонт.

Ипотечная программа "7-20-25" привлекает низким первоначальным взносом и наименьшей итоговой переплатой банку. Однако и здесь есть свои подводные камни. Из-за того, что приобрести по условиям можно исключительно первичку, по итогу вы получаете квартиру в черновой или предчистовой отделке. В ней не будет ремонта, мебели и в целом условий для жизни. Поэтому в запасе, помимо первоначального взноса, нужно иметь несколько миллионов тенге, чтобы обустроить жилище.

У меня в запасе было два года до завершения строительства. Все это время я копил деньги. Расценки строительных бригад в Астане начинаются примерно от 30 тысяч тенге за квадрат. И это только оплата работы. Стройматериалы и прочее закупается клиентом отдельно согласно оговоренному проекту.

Для примера: оплата работы в квартире 47 квадратных метров при расценке ремонтной бригады в размере 30 тысяч тенге за квадрат  - 1 410 000 тенге. Прибавить к ним покупку стройматериалов. Итого на весь ремонт уйдет примерно 3 миллиона тенге. Это в лучшем случае, если удастся найти недорогие варианты и сделать только самое необходимое, чтобы в квартире можно было начать жить. Я не включал сюда стоимость кухни и другой мебели.

Еще один совет для ожидающих завершения строительства – периодически навещать стройплощадку и хотя бы со стороны проверять, ведутся ли работы. Так вы сможете быть уверенными, что все в порядке, и примерно оцените, успевают ли сдать дом в срок.

Оформление ипотеки

Получив долгожданное уведомление о завершении строительства, можно приступать к оформлению ипотеки по программе "7-20-25". К сожалению, здесь также все не так просто. Виной всему введенные лимиты в начале 2023 года. Сейчас уже нельзя, как раньше, прийти в банк и оформиться по этой программе. Необходимо в буквальном смысле побороться за место в очереди.

Очередь за ипотекой и отсутствие альтернативы. Что происходит с "7-20-25"

ЖК, в котором я вложился в квартиру, должен был сдаться к концу 2023 года. В первой половине года, как только стало известно о введенных лимитах и большом количестве желающих оформиться по этой ипотеке, я встал в электронную очередь в двух банках. Однако сделать это можно не в каждом. Некоторые банки открывают прием заявок онлайн на ограниченное количество людей. Другие, набрав очередь из клиентов, заявки и вовсе уже не принимают, отвечая всем, что лимиты исчерпаны.

Моя очередь в одном из банков подошла через месяц после ввода дома в эксплуатацию. Можно сказать, что мне повезло, так как застройщик, согласно договору, имел право реализовать мою квартиру через 30 дней после того, как закончилось строительство жилого комплекса.

Далее следует такой алгоритм действий, который, как мне кажется, применим в большинстве случаев (по такому алгоритму действовал и я):

• Запрашиваете у банка список документов, которые должен предоставить застройщик. Менеджер стройкомпании отправляет их вам в электронном варианте. Все это нужно распечатать. Самым объемным в списке оказался "акт приемки" – 116 страниц. За распечатку я отдал чуть больше 6 тысяч тенге.
• Помимо документов, в списке будет пункт с оценкой квартиры. Ее клиент оплачивает сам. Стоит оценка в среднем 18-20 тысяч тенге и готовится в течение суток. Нужна оценка для того, чтобы квартира по рассчитываемой стоимости была по той же цене, за которую ее приобретает клиент, или выше нее, иначе ипотека не будет одобрена.
• Перед сдачей документов в банк и подачей заявки на ипотеку убедитесь, что вы закрыли все кредиты и рассрочки. Вы также должны работать в одном и том же месте как минимум последние полгода – это условие ипотечной программы.
• Следует быть уверенным в уровне своей заработной платы и доходе семьи в целом. Так как, если после предполагаемой ежемесячной выплаты ипотеки и других расходов у вас на руках (на семью) остается меньше 50 процентов от дохода, скорее всего, вам откажут в предоставлении ипотечного займа.
• На проверку документов у банка уходит около недели. Как только вы получаете одобрение, вам выдают гарантийное письмо, с которым нужно прийти к застройщику.
• Этап подписания договора купли-продажи. На него вы приносите тот самый "договор бронирования" либо "предварительный договор купли-продажи", удостоверение личности и, если состоите в браке, возьмите также нотариально заверенное согласие супруга/супруги на приобретение недвижимости (оформить его стоит 5 538 тенге). На этом этапе необходимо заплатить за:
  - нотариальное заверение договора купли-продажи (в присутствии представителя стройкомпании) – 62 875 тенге;
  - заявление о том, что вы приобретаете недвижимость и при этом не состоите в браке, -  1 846 тенге;
  - государственная пошлина за регистрацию договора купли-продажи – 1 202 тенге.
  Отмечу, что недвижимость можно оформить и через ЦОН. Но для этого все равно необходимо присутствие представителя стройкомпании. Зато тем самым вы сэкономите 62 тысячи тенге.
• Далее необходимо дождаться, когда регистрация "сядет" на нового владельца – то есть на вас. После нужно вернуться в банк. Предварительно загляните к нотариусу за заверением согласия и доверенности, что вы не против предоставить свое жилье банку в залог. Обычно в банке дают контакты нотариальных контор, с которыми они работают и в которых уже знают, как составляются эти документы. За обе бумаги я отдал в общем 9 599 тенге. После чего отнес их в банк вместе с распечатанной справкой "формы 2", где говорилось о том, что на меня зарегистрировано имущество (квартира, которую я оформляю в ипотеку).
• Через несколько дней ожидания с вами свяжутся из банка и пригласят к себе уже в третий раз. Это финальный этап – подписание договоров с банком, где указан график платежей, ежемесячная сумма, которую нужно платить, и расписаны все риски на случай, если клиент перестанет вносить деньги.
  
  В итоге за бумажную волокиту я отдал почти 100 тысяч тенге. 

Итог – я приобрел квартиру стоимостью 16 952 400 тенге;
Первоначальный взнос составил 4 290 400 тенге;
Размер ипотечного займа в банке – 12 662 000 тенге;
Ежемесячный платеж в течение 20 лет (именно на этот срок я оформил ипотеку) – 98 167 тенге;
Переплата составит 10 898 080 тенге - именно столько банк заработает на мне, если я не погашу ипотеку досрочно.

Для сравнения можно посчитать навскидку любую другую ипотеку, например, с эффективной ставкой 17 процентов (вместо 7 процентов, как у программы "7-20-25"):

Приобретаемое жилье по той же цене - 16 952 400 тенге;
Первоначальный взнос тот же - 4 290 400 тенге;
Размер ипотечного займа в банке - 12 662 000 тенге;
Ежемесячный платеж в течение 20 лет (равными долями) составит в этом случае 221 585 тенге;
Итоговая переплата банку - 40 518 400 тенге...

Именно по этой причине многие казахстанцы сейчас так яростно стараются оформить ипотеку по "7-20-25" либо по программам, доступным в "Отбасы банке".