Человейник на человейнике - неизбежное будущее? Справятся ли Астана и Алматы с ростом населения

Из интервью Президента Казахстана от 3 января 2024 года:

"Как прогрессивная нация, мы должны смотреть только вперед, думать над тем, что нас объединяет, а не разъединяет".

Tengrinews.kz представляет спецпроект о том, что ждет нашу страну в будущем. Мы рассказываем, как реформы Президента, обстановка в мире и глобальные тренды могут повлиять на жизнь каждого казахстанца.

Проблема хаотичной застройки крупнейших городов страны в Казахстане нарастала с 90-х годов, когда началась массовая продажа участков, перспективных для постройки на них жилья и объектов бизнеса. Особенно привлекателен для покупателей был исторический центр Алматы, но после переноса столицы резко вырос спрос на землю и в Астане. Спустя десятилетия это привело к массовому строительству ЖК и бизнес-центров на небольших участках, без учета нагрузки на коммунальную инфраструктуру, транспорт и имеющиеся в районах социальные объекты - школы и больницы.

При этом новые районы двух городов также развивались неравномерно. К Алматы и Астане присоединялись бывшие поселки и дачи, на новых участках развернулось строительство новых микрорайонов, но необходимая для комфортной жизни инфраструктура стала не поспевать за ними.

На все это продолжает давить постоянный рост населения и приток новых жителей в мегаполисы. По оценке разработчиков генплана Алматы, население города к 2030 году вырастет до 2,5 миллиона человек, а к 2040 году в мегаполисе будет проживать около 3 миллионов человек.

Согласно генплану Астаны, население столицы к 2035 году составит 2,275 миллиона жителей.

Фото: Tengrinews.kz/Турар Казангапов

В Алматы с 2020-х годов разразилось уже несколько скандалов по поводу строительства так называемых "человейников" - скопления высотных домов, разместившихся на относительно небольшом участке земли. Жители районов считают, что такое строительство приведет к транспортному коллапсу, нехватки мест в школах и проблемам с экологией.

"За последние 10 лет город рос довольно динамично, но хаотично. Территория Алматы расширилась более чем в два раза. Однако инфраструктура в районах развивается неравномерно. Численность городского населения в среднем ежегодно увеличивается на 70 тысяч человек. На работу и учебу в Алматы из сопредельных населенных пунктов ежедневно приезжают 500 тысяч человек. Необходимо своевременно выявлять и устранять такие проблемы", - отметил Президент Касым-Жомарт Токаев в ходе совещания по развитию города в августе 2023 года.

Летом 2023 года Президент также резко раскритиковал неконтролируемую и форсированную застройку Астаны. По его словам, при застройке столицы не хватает планирования.

"Неконтролируемая форсированная застройка, погоня за большими объемами и непродуманные решения привели к дефициту жизненно важной инфраструктуры в городе. Причиной подобного плачевного результата стали либо вопиющая некомпетентность, либо корыстные побуждения ответственных руководителей", - указал Президент.

После критики со стороны Главы государства в Астане начали предпринимать определенные шаги по улучшению ситуации. Так, после вмешательства сотрудников прокуратуры была отменена застройка 40 жилых объектов на рекреационных зонах. Вместо одного из будущих ЖК в столице построили парк.

На уровне Парламента в ноябре 2023 года был внесен законопроект поправок по вопросам образования, вводящий требование о запрете строить многоэтажные жилые дома без учета строительства школ, детских садов и больниц.

Фото: Tengrinews.kz

Город с окраинами

Алматинский урбанист, создатель проекта об удобной городской среде Gradoblog Almaty Владислав Филатов считает, что главная проблема развития Алматы заключается не в застройке исторического центра. По его словам, в сложившихся в советское время районах все относительно хорошо с жизненно необходимой инфраструктурой, так как эти районы существуют продолжительное время и в свое время перестраивались под нужды горожан того времени. При этом в центре города не хватает офисных пространств и арендных площадей на первых этажах, приспособленных для бизнеса. По мнению урбаниста, центр города еще есть куда уплотнять и желательно начать с пустырей, которые стоят без дела.

"В этом плане я не разделяю мнение о том, что нужно перестать строить в центре. Просто каждый проект нужно делать с учетом этажности района и строительных норм. Город Алматы в советское время перестраивался не раз и не два, появлялись вставки для уплотнения, сносился частный сектор. Поэтому говорить, что уплотняющая застройка - это что-то современное, не приходится", - отметил эксперт.

При этом, по словам Филатова, основные проблемы с застройкой наблюдаются не в центре, а на окраинах города. За последние 30 лет земли раздавали под строительство ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Застройка окраин частным сектором стала причиной маятниковой миграции в центр города.

"Центр всегда будет привлекателен для жителей окраин, поскольку на окраинах нет инфраструктуры, а в центре есть. Поэтому в современном градостроительстве и урбанистике принято создавать полицентры, чтобы все большему количеству жителей города было куда идти работать, учиться и отдыхать поближе к дому. Дальние расстояния рушат экономику городов и ставят горожан в зависимость от личного автотранспорта. В центре города решающую роль играет пешая доступность, то есть короткие расстояния. К этому и надо стремиться в остальных районах", - добавил Филатов.

Стоит заметить, что принцип полицентричности лежит в основе генерального плана Алматы до 2040 года. Предполагается поделить город на пять полицентров по географическому принципу - с востока на запад и с севера на юг. В каждом из них, согласно генплану, должна быть создана вся необходимая жилая, социальная, инженерная, транспортная, цифровая, коммерческая и рекреационная инфраструктура.

Из презентации проекта генплана Алматы

В странах Европы и США, по словам эксперта, люди начинают возвращаться в центры городов из окраин, потому что хотят быть ближе к местам, где происходит активная городская жизнь. Несмотря на то, что жилье в центре стоит дороже, чем в более отдаленных районах, ты получаешь взамен большую экономию нервов и времени, которое можно было бы потратить в пробках, таким образом сокращая транспортные расходы. Жилье же на окраинах может стоить умеренных денег, но проживание, транспортные расходы и общая нехватка свободного времени загоняет людей в проблемы и долги. Именно на этом контрасте строится разница между районом со сложившейся застройкой и всей необходимой инфраструктурой, неустроенными окраинами.

Позитивный и негативный сценарии будущего Алматы

Филатов отметил, что принятие закона, запрещающего жилищное строительство без обеспечения района школами и больницами, само по себе неплохо, но нужно, чтобы город сам межевал территорию, разбирался с земельным спорами и диктовал, кому и как строить. Новые ЖК, школы и детсады с больницами должны строиться в строго отведенных для этого дела местах.

"Если в администрации серьезно отнесутся к полицентричности и перейдут на транзитно-ориентированное градостроительство, то в городе не будет так много очагов напряженности благодаря тому, что все необходимое будет либо в пешей доступности, либо легко доступно по средствам общественного транспорта", - отметил Филатов.

При негативном сценарии, как считает эксперт, образуются перенаселенные очаги напряженности на окраинах с плохо обустроенным транспортом и развязками, которые только помогают вызывать дополнительный спрос на поездки на автомобиле.

"Я вижу социальную напряженность, вызванную транспортной бедностью (когда в районах есть низкая плотность улиц, при высокой автомобилизации) и отсутствием всей необходимой для комфортной жизни инфраструктуры. При сохранении старого беспорядка через 10-20 лет мы рискуем получить обозленное общество", - добавил эксперт.

В центре не хватает свободной земли

В акимате Алматы отмечают, что наиболее значительная нехватка мест в школах и больничных коек наблюдается в центре города. В трех центральных районах - Бостандыкском, Медеуском и Алмалинском - не хватает 18 тысяч мест в школах и 17 тысяч в детских садах. В центре Алматы работает 80 объектов здравоохранения, но их также недостаточно.

Заместитель руководителя управления городского планирования и урбанистики Еркебулан Сембаев рассказал, что главной проблемой в центре города стала нехватка свободных участков земли для строительства социальных объектов. Акимату приходится постепенно выкупать их. На выкупленных ранее 22 участках в 2024 году проектируются комфортные школы на 55 тысяч учеников. В дальнейшем акимат также продолжит закладывать в бюджет средства на поэтапный выкуп участков согласно генплану, на которых должны разместить социальные, коммерческие объекты и рекреационные зоны. Управления финансов, энергетики, строительства и зеленой экономики в рамках своей компетенции будут планировать такие расходы до 2040 года.

Фото: Tengrinews.kz

"По объектам здравоохранения у нас обеспеченность только 66 процентов. В пригородных зонах и на присоединенных районах эти объекты отсутствовали, и за последние 6-8 лет мы постепенно строим их, увеличиваем процентовку. На присоединенных территориях, к примеру, в Наурызбайском районе еще в 2016 году, согласно плану детальной планировки, были заранее выделены участки для строительства школ, больниц и детских садов, и постепенно по мере поступления средств они строятся. На окраинах города у нас в отличие от центра свободные участки имеются, территории были заранее запланированы и отведены для социальной инфраструктуры, но объекты строятся поэтапно, и освоение территории проходит параллельно со строительством там коммерческого жилья", - отметил замруководителя управления городского планирования и урбанистики Еркебулан Сембаев.

Как отметил заместитель руководителя управления городского планирования, если на уровне правительства будет принята норма, ограничивающая строительство ЖК без учета школ и больниц, то застройщикам многоквартирных домов в центре города придется за свой счет выкупать дополнительные участки для социальных объектов. К примеру, для одной школы необходим участок площадью не менее 2 гектаров земли. Если застройщик имеет в собственности один гектар и хочет построить на нем ЖК, ему придется выкупать еще два гектара земли по соседству, чтобы построить на них социальный объект.

"В то же время уже сейчас с застройщиками мы заключаем меморандумы на заключение договоров ГЧП о строительства пристроек к уже имеющимся в районе школам и больницам. То есть, когда застройщик хочет возвести новый ЖК, он также берет на себя обязательства расширить площадь ближайшей школы или больницы", - добавил Еркебулан Сембаев.

Борьба с точечной застройкой

Как отметил представитель управления планирования акимата Алматы, в нормативных документах отсутствует само понятие "точечной застройки". Такого термина официально не существует. При этом за последние 30 лет большинство свободных участков в центре Алматы, включая даже придомовые территории и территории дворов или зеленых насаждений, были проданы частным собственникам. Практически у всех застройщиков, возводящих такие объекты, есть законные договоры купли-продажи земли.

"Чтобы такой застройки во дворах или впритык к другим домам не происходило, акимат проанализировал территорию в центральной части города и по поручению Главы государства определил 10 земельных участков в частной собственности, где строительство было бы нежелательно. Шесть из них уже были выкуплены, по четырем работа продолжается. Однако пределы исторического центра у нас заканчиваются за Байтурсынова и там также необходимо выкупать такие участки. За пределами центра Алматы у нас находится 19 участков, один уже выкуплен, по 12 составляются договоры, а по остальным изъятие рассматривается в суде. Чтобы не было точечной застройки, акимат в соответствии с проектами детальной планировки, где это предусмотрено, будет создавать на них общественные пространства или озеленять", - добавил Еркебулан Сембаев.

В целом, по словам представителя акимата, уже была проделана большая работа для борьбы с хаотичной застройкой. Решением маслихата выше проспекта Абая запретили возводить здания выше 9 этажей не ниже третьего класса комфортности. Выше Аль-Фараби строительство высотных зданий вовсе было запрещено. Был введен запрет на фрагментацию участков с целевым назначением крестьянское хозяйством, которые перешли из Алматинской области в состав Алматы. На них также будет невозможно капитальное строительство.

Астана должна стать комфортнее

Урбанист из Астаны Улыбек Киманов считает, что за предыдущие 25 лет мы успели создать красивую картину общих видов столицы на уровне птичьего полета. Она впечатляет жителей других городов и иностранных зрителей. Однако в следующие 25 лет нужно "спуститься с небес на землю", на уровень пешеходной прогулки, чтобы город стал ассоциироваться с комфортными улицами и счастливыми жителями.

"Прошлой зимой мы видели сложности с обеспечением теплоснабжения и прошлым летом мы видели сложности с обеспечением водоснабжения. Это часть возможного негативного сценария залпового строительства жилого фонда. Основные риски строительства ЖК без обеспечения их социальной инфраструктурой состоят в нагрузке на существующие школы, а отсюда снижение качества образования. Также растет нагрузка на дорожно-транспортную систему, так как есть необходимость в пользовании личным или общественным транспортом, чтобы добраться до школы или детского сада", - отметил урбанист.

По словам эксперта, в сформировавшихся районах Астаны социальная инфраструктура была рассчитана на текущую плотность населения. При точечном строительстве и переуплотнении жилым фондом новое строительство часто рассчитывает, что текущие школы, детские сады и больницы будут принимать сверхпланово. В итоге это ведет к трехсменным школам, очередям к врачам и отсутствию мест в государственных детских садах. Кроме того, застройка левого берега Астаны ведется по принципу автомобилецентричности и слабо ориентируется на пешеходную доступность.

Фото: Tengrinews.kz/Турар Казангапов

Решение урбанист видит в полицентричности столицы, создании независимых центров со всей инфраструктурой.

"Необходимо активно развивать принцип полицентричности: когда в каждом районе города формируется свой центральный узел. Это позволяет равномерно распределять трудовые ресурсы и снижать давление на остальные центральные районы, снижать транспортную нагрузку и развивает местные сообщества. Необходимо включение общественности как равноценной стороны в обсуждения о градостроительных решениях", - добавил Улыбек Киманов.

Решения генплана Астаны

В управлении архитектуры, градостроительства и земельных отношений Астаны рассказали, что в конце прошлого года был разработан новый генеральный план развития города до 2035 года. Согласно новому генплану, перспективными районами застройки определены районы аллеи Мынжылдык, жилой массив Тельмана и район западнее проспекта Туран.

Проект генплана Астаны

В управлении архитектуры столицы отметили, что генпланом предусматривается использование территории старых городских районов для расширения города. Старые жилые кварталы и районы малоэтажек хотят заменить новыми жилыми домами, разбить на пустующих участках скверы, парки. Часть промышленного производства хотят вывести за пределы города.

"Стремление к использованию существующего материального фонда (домов, гаражей, зеленых насаждений) генеральным планом определялось очередность осуществления реконструкции жилой застройки в зависимости от этажности, сохранности и других качеств зданий. Экономическим показателем, характеризующим эффективность реконструкции, является выраженное в процентах соотношение объема сноса старого фонда к возводимому новому жилому фонду на освободившейся территории квартала или участка", - сообщили в акимате.

Архивное фото: Tengrinews.kz/Турар Казангапов

В жилых массивах Коктал-1,2, Ондирис, микрорайоне Юго-Восток (правая и левая сторона), Тельмана оставят малоэтажную застройку, однако вдоль улиц ее заменят многоэтажными домами. В глубине квартала предусмотрена реконструкция существующей застройки: ликвидация переуплотненной старой застройки.

Всего, согласно генплану, планируется повысить обеспеченность горожан жильем с 21 квадратного метра на жителя до 30 квадратных метров. Жилищный фонд хотят увеличить с 24 до 68 миллионов квадратных метров.

Чтобы покрыть потребность растущего числа жителей и обитателей новых домов, в Астане планируется строительство до 2027-2028 годов порядка 80 школ. Это позволит создать почти 200 тысяч ученических мест в две смены.

Для обеспечения потребности в медицинских услугах до 2035 года необходимо ввести амбулаторные учреждения с общей мощностью 21,8 тысячи посещений в смену, а также увеличить с учетом прогнозной численности населения больничный фонд коек на 4265 единиц. На первый этап (2025 год) предусмотрено строительство 32 объектов учреждения здравоохранения. До 2035 года должны построить 61 объект здравоохранения, из них 3 больницы, 52 поликлиники и 5 реабилитационных центров.

"Генпланом предусмотрено увеличение темпов реконструкции. От сноса двух-, трехэтажных ветхих домов необходимо комплексно приступить к сносу индивидуальных жилых домов в районах Старого вокзала, рынков, улицы Валиханова, Кенесары, Лесозавода, севернее проспекта Тлендиева, частично район Коктал, жилых массивов Чубары, Юго-восток (правая, левая сторона), Промышленный и других районов частной застройки в сложившейся части города", - сообщили в акимате.

В генплане также рассматривается развитие жилых массивов столицы. По итогам встреч с жителями каждого жилого массива был подготовлен и реализуется план мероприятий для решения первоочередных проблем, которые разделены на 3 основных блока, включая наличие социальной инфраструктуры.

Жилые массивы на въездных магистралях (Интернациональный, Куйгенжар, Мичурино, Коктал-1, Коктал-2, Ильинка, Железнодорожный) планируют развивать в рамках застройки главных въездных магистралей и кольцевых дорог К-2 и К-3, где предусмотрено создание общественных центров (полицентров и деловых центров) с пересадочными терминалами, устройством рекреационной зоны. В жилых массивах Коктал-1, 2, Промышленный, Ондирис, Ильинка будет сохранена малоэтажная застройка, с реализацией планов благоустройства, развития инженерной, дорожной и социальной инфраструктуры. Территории Ондирис и Казгородка площадью 488 гектаров входят в промышленную зону, размещенную севернее транзитной железнодорожной магистрали. В данных поселках предусмотрены мероприятия по обеспечению их жизнедеятельности.

На присоединенных территориях поселков планируют проводить реконструкцию и ремонт социально значимых объектов, инженерных сетей, автомобильных дорог, устройству элементов организации и безопасности движения транспортных средств и пешеходов.

Проблема перенаселения крупных городов

Как считает урбанист Владислав Филатов, перенаселение Алматы и Астаны произошло из-за того, что остальные города Казахстана находятся в плачевном состоянии. Люди уезжают из родных городов, чтобы закрепиться в столицах. Чтобы сократить поток новых людей в города республиканского значения как Алматы, нужно заниматься областными центрами, восстанавливать село, поднимать земледелие и животноводство, занимать людей в производстве товаров потребления и оборонной сферы. В общем, делать все, чтобы люди были заняты и у них были нормальные города и села на их малой родине.

"Даже если искусственно ограничить заселение крупных городов, люди будут просачиваться в город, будут находиться без прописки и работать за наличные, избегая безналичных операций, чтобы снизить свое сетевое присутствие. Нужно развивать существующие города-спутники, делая из них альтернативные центры притяжения в противовес деловому центру города. Акимам других городов Казахстана хорошо исполнять свои обязанности", - отметил эксперт.

Другие статьи спецпроекта "Что будет с Казахстаном?" читайте по ссылке.